Manquement du bailleur : le preneur peut suspendre le paiement des loyers sans mise en demeure préalable

Le preneur à bail commercial peut-il, en cas de manquement du bailleur à ses obligations, se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, d'exécuter son obligation de paiement des loyers ? Dans l'affirmative, est-il tenu de délivrer une mise en demeure préalable ? La Cour de cassation répond à ces questions par un arrêt publié du 18 septembre 2025. En l'espèce, la société A avait donné à bail, pour une durée de 23 mois à compter du 15 novembre 2011, un local à usage commercial. L'article 12 du bail prévoyait le versement par le preneur d'une indemnité de pas-de-porte fixée à la somme de 12 000 € en cas de conclusion d'un nouveau bail soumis au statut des baux commerc...