À ce jour, aucun texte ni réponse ministérielle ne fait une distinction entre le montage de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) traditionnel et les opérations menées par des sociétés civiles coopératives de construction-vente (SCCCV) englobant des VEFA.
Considérant que l'ordonnance du 3 octobre 2013 (Ord. n° 2013-890, 3 oct. 2013 : JO 4 oct. 2013, p. 16466 ; Defrénois flash 14 oct. 2013, p. 2, n° 120a6) avait bien pour propos d'éliminer toute possibilité de recours à la garantie financière d'achèvement intrinsèque dans le cadre du fonctionnement normal de la promotion immobilière, et non pas d'introduire des contraintes spécifiques aux opérations menées par des SCCCV, il est demandé au ministre du Logement une clarification officielle sur l'application de cette ordonnance, qui permettrait d'établir que les VEFA intervenant dans le cadre d'un montage immobilier coopératif de type SCCCV se situent bien hors du champ d'application de ladite ordonnance.
Le ministre répond que le transfert de propriété par une société coopérative de construction à un associé, s'il résulte d'une convention distincte du contrat de société, s'opère conformément aux dispositions de l'article 1601-3 du Code civil relatif au contrat de VEFA, reproduit à l'article L. 261-3 du Code de la construction et de l'habitation (CCH, art. L. 213-5).
Il diffère toutefois du contrat de VEFA classique. En effet, l’article L. 213-5 du CCH prévoit que si la société n'a pas confié à un promoteur immobilier la réalisation de son programme de construction, la conclusion d'un contrat conforme à l'article L. 261-3 est obligatoire, mais que ce contrat doit comporter les énonciations prévues à l'article L. 213-8 et non pas celles prévues à l'article L. 261-11 relatif à la VEFA.
En outre, l'article L. 213-4 du CCH impose aux sociétés coopératives de construction une garantie de financement et de souscription. Cette obligation est satisfaite si, pour chaque tranche du programme prévu par les statuts, le nombre d'associés est au moins égal à 20 % du nombre total de logements et de locaux à usage commercial ou professionnel à construire dans la tranche considérée et si le financement de la construction des lots non souscrits compris dans l'ensemble du programme, ainsi que leur souscription, sont garantis.
Il ressort de l'analyse de ces dispositions que l'obligation de garantie financière d'achèvement ou de remboursement relative à la VEFA n'est pas applicable au contrat de vente prévu à l'article L. 213-5, ce dernier étant soumis à une réglementation qui lui est propre, avec des énonciations obligatoires et une garantie particulière.