Sous les quelques exceptions prévues par l’article L. 411-2 du Code rural, toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue d’une exploitation agricole est soumise au statut du fermage. Les vendeurs d’une propriété rurale viennent encore de faire la douloureuse expérience de la rigueur de ce principe.
En l’espèce, la vente avait été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur, lui-même exploitant agricole. Le même jour, suivant une convention de commodat, ils lui consentirent le prêt de la propriété pour un an non renouvelable, étant stipulé qu’en cas de non-réalisation de l’acte authentique de vente, l’emprunteur s’engageait à reverser une somme forfaitaire par hectare. Ce dernier, n’ayant pas obtenu de prêt, libéra les lieux et versa l’indemnité prévue.
La propriété ayant été vendue à la SAFER, l’exploitant assigna les vendeurs et la SAFER aux fins d’obtenir la requalification de la convention de commodat en bail à ferme et l’allocation de dommages-intérêts.
Cette demande fut rejetée par les juges d’appel, qui se fondèrent, notamment, sur la commune intention des parties et sur la stipulation expresse que « le reversement de l’indemnité forfaitaire ne constituait en aucune manière le paiement d’un quelconque loyer ou indemnité qui viendrait disqualifier le caractère purement gratuit du commodat ».
L’arrêt de la cour d’appel est cassé, au visa des articles L. 411-1 du Code rural, 1875 et 1876 du Code civil. La Cour suprême reproche aux juges du fond de ne pas avoir tiré les conséquences de ses propres constatations, desquelles il résultait que la mise à disposition était à titre onéreux.