Le cas suivant a été présenté au ministre de la Cohésion des territoires : afin d’optimiser l’occupation de son parc immobilier, un office public d’HLM envisage de favoriser la mise en place au sein de son parc de contrats de cohabitation intergénérationnelle solidaires tels que prévus par l’article 117 de la loi ELAN (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018 : JO, 24 nov. 2018), codifié à l’article L. 631-17 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Dans ce cadre, le locataire, nécessairement âgé de plus de 60 ans, serait autorisé à sous-louer à une personne de moins de 30 ans une partie de son logement moyennant une contrepartie financière.
Il souhaiterait savoir si, dans un tel cadre, les revenus de la sous-location ainsi consentie sont susceptibles, pour leur imposition au nom du locataire principal, de bénéficier de la déduction forfaitaire majorée de 85 % prévue dans le cadre du dispositif Cosse, les plafonds de loyers et de ressources auxquels est notamment subordonné cet avantage fiscal étant naturellement respectés dans le cadre de la sous-location. Dans la négative, il est demandé au ministre si l’octroi de cet avantage fiscal implique qu’au préalable l’office public d’HLM confie, dans le cadre d’une intermédiation locative, la gestion des logements en cause à une agence immobilière à vocation sociale elle-même agréée.
En réponse, le ministre précise que les revenus tirés de la sous-location d’un logement, qu’elle s’effectue dans un logement social ou libre, relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux si le logement est sous-loué meublé ou de la catégorie des bénéfices non commerciaux en cas de sous-location nue. Dès lors que ces revenus ne relèvent pas des revenus fonciers, le dispositif Louer abordable ou Cosse ne peut trouver à s’appliquer même si la gestion du logement est confiée à une agence immobilière à vocation sociale agréée.
En revanche, en cas de sous-location meublée, le locataire principal est susceptible, dès lors que le logement constitue bien sa résidence principale, de bénéficier de l’exonération prévue au I de l’article 35 bis du Code général des impôts si les pièces louées constituent pour le sous-locataire en meublé sa résidence principale, ou sa résidence temporaire pour les travailleurs saisonniers, et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables.
À titre indicatif, l’administration fiscale publie chaque année deux plafonds annuels par m² de surface habitable selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est toujours regardé comme raisonnable.
Le ministre rappelle que la sous-location d’un logement social est interdite en dehors des cas mentionnés aux articles L. 442-8-1 et L. 631-17 du CCH, sous peine d’amende.
Ainsi, seules sont autorisées la sous-location d’une partie d’un logement social dans le cadre des contrats de cohabitation intergénérationnelle solidaire ou au bénéfice des personnes de plus de 60 ans ou à des personnes adultes présentant un handicap. Dans ce cas, le coût de la ou des pièces principales sous-louées est calculé au prorata du loyer et des charges rapporté à la surface habitable du logement.
Rép. min. n° 8949 : JO Sénat, 4 juill. 2019, p. 3567, Joyandet A.