Problèmes de voisinage relatifs aux murs séparant deux propriétés

L’attention du ministre de la Justice a été attirée sur le problème de voisinage que pose parfois l’existence de murs séparant deux propriétés. Il lui est demandé si le propriétaire d’un terrain peut appuyer un stockage important de bois de chauffage sur ledit mur :

• d’une part, lorsqu’il s’agit d’un mur mitoyen ;
• et d’autre part, lorsqu’il s’agit d’un mur totalement implanté sur la parcelle voisine.

Le ministre répond que l’article 544 du Code civil définit la propriété comme le droit de jouir des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements. En raison du caractère exclusif du droit de propriété, le propriétaire peut seul se prévaloir du droit d’user du bien, d’en recueillir les fruits et d’en disposer.

En conséquence, dans le cas d’un mur séparatif de deux propriétés, qui appartient uniquement au propriétaire du fonds voisin, une quantité importante de bois ne peut y être adossée sans le consentement de ce dernier, qui dispose seul d’un droit d’usage du mur.

En revanche, la mitoyenneté, régie par les articles 653 et suivants du Code civil, constitue un droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun (Cass, 3^e civ., 20 juill. 1989, n° 88-12883). La situation est donc différente lorsque le mur séparatif de deux fonds est mitoyen. Dans ce cas, chacun des copropriétaires a l’usage exclusif de la face du mur qui se trouve de son côté. Il en découle, par exemple, que chacun peut apposer contre le mur des espaliers (C. civ. art. 671, al. 3). Ce droit d’usage peut notamment inclure le droit d’appuyer du bois de son côté du mur mitoyen, sous réserve des dispositions de l’article 655 du Code civil, qui prévoit que la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun. Il en résulte que le propriétaire d’un mur mitoyen doit supporter seul les frais de réparation lorsque les réparations sont rendues nécessaires par son fait (Cass, 3^e civ., 23 janv. 1991, n° 89-16867). Si l’amas de bois endommage le mur contre lequel il est appuyé, son auteur devra donc payer la totalité des réparations subséquentes.

Rép. min. n° 14871 : JO Sénat, 1^er oct. 2020, p. 4456, Masson J.-L.