L’analyse de l’évolution des prix dans les communes du littoral montre des disparités importantes selon les régions. Il s’agit en effet d’un marché hétérogène, composé très majoritairement, pour certaines communes, de résidences secondaires, et pour d’autres villes, moins touristiques, d’un marché plus traditionnel de résidences principales.
Évolution des prix par région. Dans les grandes régions touristiques françaises, le prix médian au m2 de bon nombre de communes est souvent supérieur à 4 000 €, dépassant même les 5 000 € à Bandol ou au Lavandou. Si les stations de la Côte d’Azur restent en tête de ce classement, les villes réputées du littoral atlantique sont aussi concernées. Ainsi, Biarritz (4 459 €), Arcachon (4 883 €), Trouville (4 074 €) ou Le Touquet Paris-Plage (4 114 €) sont des exemples qui confirment un niveau de prix élevé et souvent largement supérieur à celui de métropoles de plus grande importance, mais éloignées de la mer.
D’autres communes, au parc immobilier plus diversifié, affichent un prix médian compris entre 3 000 et 4 000 €. C’est le cas par exemple pour Nice (3 564 €), Vallauris (3 539 €), Palavas-Les-Flots (3 886 €) ou La Rochelle (3 471 €).
Enfin, certaines communes du littoral sans vocation touristique marquée (villes industrielles, ports) présentent des niveaux de prix médian au m2 nettement inférieur : 10 communes restent en-dessous du seuil de 2 000 € au m2. Ainsi, Dunkerque affiche un prix médian au m2 de 1 650 €, Saint-Nazaire de 1 789 € et Narbonne de 1 803 €. La clientèle de ces villes, plus régionale, recherche avant tout de l’habitation principale et l’effet « résidence secondaire » ne se fait pas ressentir.
Une baisse des prix. Comme dans le reste de la France, le tassement des prix est sensible sur le littoral. On note une baisse des prix médians sur un an dans près des trois-quarts des communes analysées. Certaines communes décrochent, mais beaucoup sont concernées par une baisse plus maîtrisée, entre - 2 et - 5 % (Cagnes-sur-Mer, Gruissan, Pornichet, Sète). Cependant, certaines villégiatures conservent un fort dynamisme, telles que Capbreton (+ 17,2 %) ou Trouville-sur-Mer (+ 13,3 %).
Ce phénomène de baisse devrait permettre, dans certains cas, le retour d’acteurs locaux sur des marchés dont ils avaient été exclus, du fait de la forte hausse des prix.
De façon générale, on note que l’évolution des prix depuis les dix dernières années reste positive, ce qui n’est plus forcément le cas à 5 ans pour un certain nombre de communes comme par exemple La Baule, dont l’évolution à 5 ans est de 30 % d’augmentation mais qui affiche une baisse de 14,7 % à 5 ans ou encore Saint-Raphaël, dont l’évolution à 10 ans est de + 40,1 % mais à 5 ans de - 5 %.