L'article 19 de la loi de mobilisation et de lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 a institué une « procédure d'alerte » des copropriétés en difficulté (L. 10 juill. 1965, art. 29-1-A et 29-1-B) qui consiste pour le syndic à demander au tribunal de grande instance (TGI) la nomination d'un « mandataire ad hoc » en vue d’éviter la pérennisation des difficultés financières.
Ce mandataire se voit confier les missions suivantes : analyse de la situation financière, de l'état de l'immeuble, de la sécurité des occupants, propositions de mesures à même de rétablir l'équilibre financier et enfin, négociation auprès des créanciers.
Dans un délai de trois mois renouvelable, le mandataire doit adresser au président du TGI un rapport retraçant son action.
Ce rapport est adressé au syndic, au conseil syndical, au préfet, et à l'office chargé de l'habitat.
Le syndic procède ensuite à l'inscription des projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre du rapport à la prochaine assemblée générale.
Or, selon un parlementaire, ce principe bien défini par la loi ne génère pas ce type de réaction de la part des syndics en présence d'une copropriété en situation de faillite. En effet, malgré le nombre de copropriétés ayant atteint le seuil critique des 25 % d'impayés, les tribunaux ne seraient encore que trop peu saisis.
Il a interrogé le ministre du Logement sur la possibilité pour les représentants des collectivités locales de déclencher cette procédure en cas de défaillance du syndic.
En réponse, le ministre a indiqué que la procédure du mandataire ad hoc vise à prévenir les difficultés des copropriétés en réalisant un audit de la situation financière, de l'état de l'immeuble et de la sécurité des occupants lorsque les impayés représentent 25 % des sommes exigibles au titre des articles 14-1 (budget prévisionnel) et 14-2 (appels de fonds pour les travaux) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Les recommandations de cet audit permettent ensuite aux copropriétaires de mettre en place des mesures pour redresser la gestion de leur copropriété et d'entamer une négociation avec les créanciers, négociation qui peut être initiée par le mandataire lui-même au cours de sa mission.
Cette procédure est encore peu utilisée, en dépit de son intérêt pour le traitement des premières difficultés des copropriétés.
En conséquence, la loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié profondément cette « procédure d'alerte ».
Le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat peuvent désormais déclencher la procédure si le syndic ne l'a pas fait lui-même.
Par ailleurs, les créanciers et le syndic sont également incités à déclencher la procédure en amont puisqu'ils ne supportent plus systématiquement les frais de la procédure dont l'imputation est laissée à l'appréciation du juge.
Pour les grandes copropriétés (de plus de 200 lots), dont le redressement est toujours délicat du fait de la complexité de la gouvernance et de la gestion, le seuil de déclenchement de la procédure évoquée précédemment est ramené à 15 %.
Le ministre estime que ces différentes mesures devraient permettre un recours plus fréquent à cette procédure dont les conditions de déroulement sont également améliorées :
- pour faciliter le déroulement de sa mission, le syndic est tenu de transmettre au mandataire ad hoc toutes les pièces qui lui sont nécessaires ;
- ce dernier peut s'appuyer sur le juge en cas de refus du syndic ;
- le mandataire ad hoc peut avoir accès aux documents relatifs aux procédures de police en cours (procédure de péril, procédure relative aux équipements communs ou procédure d'insalubrité).
Enfin, un suivi plus contraignant est également prévu à la suite de la mission du mandataire puisqu'une assemblée générale doit être tenue dans les 6 mois (délai réduit à 3 mois si des mesures urgentes doivent être prises). À défaut, le juge est saisi pour enjoindre au syndic de convoquer l'assemblée générale ou pour désigner un administrateur provisoire.
Le développement d'outils de connaissance du parc des copropriétés comme le registre d'immatriculation des copropriétés, instauré également par la loi ALUR, permettra, selon le ministre, aux communes et aux EPCI de s'emparer pleinement de cet outil en détectant en amont les copropriétés en difficulté.