Par deux arrêts du 12 septembre 2019, la Cour de cassation apporte quelques précisions en matière de copropriété.
Dans la première affaire (n° 18-18845), les faits étaient les suivants. M. et Mme Y, propriétaires d’un lot constitué d’un emplacement de stationnement dans un immeuble en copropriété, furent assignés en paiement de charges par le syndicat des copropriétaires.
Pour condamner M. et Mme Y au paiement des charges relatives au jardin, le jugement retint que l’expert avait constaté que dans ce jardin était située l’issue de secours du parking, qu’il était à l’usage de tous les copropriétaires et qu’il relevait des charges de conservation de l’immeuble.
La Cour de cassation censure l’arrêt. Elle rappelle que vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et que le règlement de copropriété fixe la quote-part de charges afférente à chaque lot.
Elle décide donc que le tribunal, en statuant ainsi, tout en constatant que le règlement de copropriété avait prévu que les charges de jardin étaient des charges spéciales, ce dont il résultait qu’elles relevaient des charges entraînées par les services collectifs et équipements communs, auxquelles les copropriétaires étaient tenus de participer en considération de leur utilité pour leur lot, a violé l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans la seconde affaire (n° 18-18880), les faits étaient les suivants. M. S, propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, assigna le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 18 mars 2015 et, subsidiairement, de certaines de ses décisions. M. S fit grief à la cour d’appel de rejeter sa demande et se pourvut en cassation.
La haute juridiction rejette le pourvoi. Elle rappelle que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable lors de l’assemblée générale contestée, ne prévoyait de vote des copropriétaires que pour dispenser le syndic de son obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat.
Elle ajoute que la cour d’appel, ayant retenu que l’ouverture d’un compte bancaire séparé est une obligation pour le syndic, que la question, qui ne faisait pas l’objet d’un vote, n’avait pas à être mentionnée à l’ordre du jour, que la proposition de résolution adressée aux copropriétaires avec la convocation à l’assemblée générale mentionnait le nom de l’établissement bancaire dans lequel un compte séparé avait été ouvert et que les questions de désignation du syndic et d’approbation de son contrat étaient liées et n’avaient pas à donner lieu à des votes distincts, en a exactement déduit que la demande en annulation de la décision n° 6 devait être rejetée.
Cass. 3e civ., 12 sept. 2019, n° 18-18845, D (cassation partielle) – Cass. 3e civ., 12 sept. 2019, n° 18-18880, D (rejet)