Aux termes d’un avant-contrat du 21 septembre 2004, M. et Mme A. s’engagent à vendre à MM. B. cinq parcelles de terres agricoles, sous réserve du droit de préemption de la SAFER ou de M. C., fermier exploitant les terres depuis 1989.
Le 29 novembre 2004, le notaire instrumentaire informe M. B. de l’intention du fermier d’exercer son droit de préemption et de subroger son fils dans ses droits.
Les parcelles en cause ayant été vendues, par acte authentique du 18 mars 2005, par les consorts A. au fils de M. C., MM. B. saisissent le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de cette vente et en réparation du préjudice subi, considérant que l’acquéreur substitué ne remplit pas les conditions de capacité professionnelle prévues par la loi.
N’ayant pas obtenu gain de cause en appel, les acquéreurs évincés se pourvoient en cassation. La censure exercée par la Haute juridiction offre aux praticiens l’occasion d’en recueillir un triple enseignement.
D’une part, la Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir retenu que l’article L. 412-8 du Code rural, qui organise la procédure de purge du droit de préemption du preneur rural, ne fait pas obligation au notaire chargé d’instrumenter d’aviser la personne qui se proposait d’acquérir de l’exercice du droit de préemption du preneur.
D’autre part, les pièces versées au débat par le fils du preneur, à savoir des appels de cotisation de la Mutualité sociale agricole, ne suffisaient pas à établir sa qualité d’exploitant agricole. En conséquence, la Cour de cassation rappelle qu’est nulle la vente conclue au bénéfice de celui qui a exercé un droit de préemption dont il n’était pas titulaire.
Enfin, les juges du fond avaient estimé que l’action en nullité ne peut être intentée, sauf en cas de collusion entre preneur et vendeur, que par le preneur. Cette analyse est censurée par la Haute cour : « l’action en nullité peut être exercée par l’acquéreur évincé ».