Un marché immobilier en confiance
Avec 985 000 transactions réalisées sur 12 mois à fin mars 2019, le volume annuel des transactions reste à un niveau historiquement haut pour atteindre un nouveau record.
Il n’a d’ailleurs cessé d’augmenter en glissement annuel chaque mois depuis le trimestre précédent (965 000 en décembre 2018) et est supérieur de 2,6 % à celui observé un an plus tôt (960 000). À ce rythme, le million de transactions pourrait être atteint avant la fin de l’année 2019.
Néanmoins, ce nombre de transactions, s’il reste impressionnant, reste toujours à relativiser s’il est rapporté au stock de logements disponibles, qui augmente d’environ 1 % par an. Dès lors, la proportion de ventes reste équivalente aujourd’hui à celle du début des années 2000.
Comme lors du trimestre précédent, les volumes se stabilisent en Île-de-France, après 3 années de hausse.
Le crédit
Ce mouvement continu s’appuie indéfectiblement sur la confiance des Français en l’immobilier toujours considéré comme un placement sûr où l’augmentation des prix ne freine pas leurs velléités d’achat. Ainsi, l’endettement global des Français augmente, mais la conjonction des taux bas avec la durée des emprunts jugule l’effet hausse des prix.
En avril 2019, la croissance des crédits aux particuliers accélère (+ 6,3 %, après + 6,1 % en mars) sous l’effet conjugué de la progression des crédits à l’habitat (+ 6,2 %, après + 6,1 % en mars et + 6,0 % en février) et des prêts à la consommation (+ 6,1 %, après + 5,8 % en mars). Le taux d’intérêt moyen des crédits nouveaux à l’habitat (à long terme et à taux fixe) diminue en avril (1,49 %, après 1,51 % en mars), retrouvant son plus bas niveau historique observé en décembre 2018.
La durée des prêts à l’habitat s’allonge : elle est en moyenne de 19 ans et deux mois. Mais il est fréquent aujourd’hui de recourir à des prêts sur 25 ans.
L’immobilier neuf, un marché en panne
La production de logements continue de marquer le pas. Les autorisations et les mises en chantier, que ce soit dans le logement individuel ou collectif, ont diminué de 5 à 6 %. Cependant, cette baisse n’affecte pas tous les secteurs de manière identique : la part de la production affectée à l’investissement locatif est plus impactée que la part destinée à l’accession à la propriété.
Près de 23 900 logements ont été mis en vente au 1er trimestre 2019, un niveau très inférieur à celui observé au 1er trimestre 2018 (- 30,9 %). La contraction de l’offre de logements est préoccupante alors que la demande est présente. Cela pourrait, à terme, entraîner une augmentation des prix.
Par ailleurs, le marché de la promotion se caractérise par une forte concentration géographique, principalement sur du logement collectif et de grandes aires urbaines.
Avant-contrats : perspectives
Les indicateurs avancés calculés jusqu’au mois d’août 2019 anticipent toujours une poursuite de la hausse modérée des prix en France métropolitaine. Le rythme de croissance resterait quasi inchangé en maisons (+ 2,6 %) et s’accélérerait très légèrement en appartements (+ 4,5 %).
Vers la création d’un fonds de solidarité ?
Les négociations sur la réforme de la taxe d’habitation étant sur la table, l’association des départements de France a proposé au gouvernement de réformer le financement des aides sociales par la création d’un fonds de solidarité financé par une hausse de 0,2 point des droits de mutation. En appliquant ce nouveau coup de pouce réclamé par les départements, le total des droits de mutation serait de 6,01 %, part communale incluse.
Notaires de France, note de conjoncture immobilière n° 44, juill. 2019