Troubles de voisinage
La préfecture du Morbihan fait face à un nombre croissant de plaintes liées à l’environnement immédiat après l’achat d’un bien immobilier. Ces plaintes sont déposées par des acquéreurs, rapidement après les signatures d’actes de vente chez le notaire.
C’est pourquoi, afin de limiter ce phénomène, M. Patrice Faure, préfet du Morbihan, incarnant l’autorité de l’État à l’échelon départemental et le président de la chambre des notaires du Morbihan, Me Olivier Arens, ont travaillé de concert afin de trouver une solution rapide et efficace.
Le sujet est d’actualité puisque deux propositions de lois ont été présentées à l’Assemblée nationale avec pour objet :
- la première : « préserver les activités traditionnelles et usages locaux des actions en justice de voisins sensibles aux bruits et aux odeurs » enregistrée à la présidence de l’Assemblée nationale le 16 octobre 2019, a été renvoyée à la commission des lois constitutionnelles ;
- la deuxième : « définir et protéger le patrimoine sensoriel des campagnes françaises » a été adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale et doit passer désormais devant le Sénat.
On comprend bien, comme le précise Olivier Arens, « qu’il s’agit de mettre en place un antidote aux recours en justice excessifs formés contre les bruits et les odeurs de la campagne ». Ceci, bien sûr, est également transposable en bordure de littoral ou en ville.
Des textes existent déjà, mais sont disséminés dans les différents codes (civil, rural et forestier, santé publique, construction et habitation, etc.).
Les tribunaux judiciaires apprécient le caractère anormal du trouble et les décisions peuvent diverger d’une juridiction à l’autre, d’une région à l’autre.
La théorie du trouble anormal du voisinage trouve sa source dans une jurisprudence de la Cour de cassation du 27 novembre 1844 retenant l’exigence d’un juste équilibre entre l’obligation de protéger les voisins de bruits insupportables occasionnés par une usine et la nécessité de permettre aux industries d’exercer leur activité.
Le trouble anormal du voisinage exige, en jurisprudence, la réunion de plusieurs conditions :
- un lien de voisinage ;
- l’anormalité du trouble ;
- l’existence d’un dommage ;
- un lien de causalité entre le trouble et le préjudice.
Pour apprécier le caractère « anormal » du trouble, les juges vont retenir divers critères : intensité ou émergence, durée et répétition, nature, caractère nocturne ou diurne, circonstances de lieu, caractéristiques du quartier ou de la zone, activités des victimes, dégradation de la qualité acoustique ou olfactive initiale, négligence et défaut de précaution.
C’est bien ici la problématique du « vivre ensemble » qui prend sa réelle dimension.
Le notaire est « gardien de l’ordre public contractuel », « magistrat de l’amiable », il permet dans l’exercice de son ministère, au quotidien, de prévenir bon nombre d’actions judiciaires.
Fort de ces éléments, et sur la demande du préfet, il est apparu que le notariat breton, et plus spécifiquement le notariat morbihannais, pouvait, de manière pédagogique, introduire une clause dans les avant-contrats de vente immobilière, permettant de rappeler aux futurs acquéreurs qu’il leur incombe de s’assurer « des activités professionnelles ou non, de toute nature, exercées dans l’environnement proche de l’immeuble, susceptibles d’occasionner des nuisances sonores, olfactives, visuelles ou autres ».
Clause intégrée dans les ventes immobilières dans le Morbihan
ACTIVITÉS DANS L’ENVIRONNEMENT PROCHE DE L’IMMEUBLE
Préalablement à la signature des présentes, le BÉNÉFICIAIRE déclare s’être assuré par lui-même des activités, professionnelles ou non, de toute nature, exercées dans l’environnement proche de l’immeuble, susceptibles d’occasionner des nuisances sonores, olfactives, visuelles ou autres.
Le notaire a spécialement informé le BÉNÉFICIAIRE, savoir :
- des dispositions de l’article L. 112-16 du Code de la construction et de l’habitation : « Les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales, touristiques, culturelles ou aéronautiques, n’entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l’existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions » ;
- qu’outre les dispositions législatives ou réglementaires spéciales dont relèvent certaines activités, la législation relative aux troubles anormaux du voisinage se fonde sur les articles 1240 et 1241 du Code civil, selon lesquels « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » et « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».
L’article 544 du Code civil ajoute que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
De plus, l’article R. 1334-31 du Code de la santé publique dispose qu’« aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’Homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité ».
Chaque rapport de voisinage peut susciter des désagréments, il n’en reste pas moins qu’il ne caractérise pas nécessairement un trouble « anormal ». Serait considéré, par le tribunal judiciaire, comme anormal un trouble répétitif, intensif, ou un trouble qui outrepasse les activités normales attendues de la part du voisinage.
Le BÉNÉFICIAIRE aux présentes déclare avoir accompli toutes diligences et s’être entouré de toutes les informations nécessaires relatives à la situation de l’immeuble et aux activités professionnelles ou non, exercées dans le proche environnement de ce dernier, et renonce à exercer tout recours contre le PROMETTANT devenu VENDEUR à quelque titre que ce soit.
Chambre des notaires du Morbihan, actu. 22 oct. 2020