L'article L. 442-10 du Code de l'urbanisme précise que « lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment du cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé ». Et ce, dans la mesure où cette « modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable sur le territoire communal ».
Une majorité qualifiée peut alors seule demander et mener à bien une opération de modification, sans que la totalité des colotis ait pour autant été avertie d'un tel projet.
En revanche, « l'acceptation » renvoie à l'hypothèse où le ou les colotis à l'origine du projet de modification provoque(nt) la réunion, sollicite(nt) l'ensemble des colotis afin de leur soumettre ledit projet.
Dans tous les cas, la procédure de modification suppose d'être entérinée par le maire.
Dans quelles conditions celui-ci peut-il recueillir les majorités qualifiées ? Quel est le formalisme en l'absence de document CERFA : envoi sur papier libre décomptant les majorités ou réunion extraordinaire des colotis par l'ASL ?
En réponse, le ministre du Logement a indiqué que les textes issus du Code de l'urbanisme n'imposent pas à l'autorité compétente au titre de l'application du droit des sols (ADS) un formalisme prédéfini.
Cependant, l'information de l’ensemble des propriétaires est obligatoire.
Elle doit être précise, afin que les colotis puissent apprécier la portée exacte des modifications.
Cela signifie notamment qu'il convient d'indiquer quelles sont les dispositions du document du lotissement concernées et l'objectif poursuivi (CE, 23 déc. 1970, no 79657).
Dans ces conditions, les modalités de recueil de l'accord des colotis peuvent être les suivantes :
- réunion de l'ensemble des propriétaires en assemblée générale, après leur avoir communiqué au préalable un dossier explicatif faisant apparaître l'état du document du lotissement concerné, avant puis après modifications. L'ensemble des colotis est alors en capacité de se prononcer, par vote, sur les modifications du document du lotissement projetées ;
- signatures pour approbation apposées par les propriétaires sur le document explicatif précité ;
- signatures sur papier libre d’une feuille d'émargement aux termes de laquelle les propriétaires expriment leur accord ou leur désaccord sur la modification du lotissement ainsi que leurs éventuelles observations.