L’attention du ministre de la Justice a été attirée sur l’installation de caméras de vidéosurveillance (ou vidéoprotection) sur des parties communes à jouissance privative.
Le ministre indique que la loi ELAN a légalement consacré la notion jurisprudentielle de parties communes à jouissance privative, à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, précisant que ce droit est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché et qu’il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.
Ces parties communes à jouissance privative, bien qu’affectées à l’usage exclusif d’un lot, demeurent des parties communes appartenant indivisément à tous les copropriétaires (Cass. 3e civ., 22 mai 1973, n° 72-11406 ; Cass. 3e civ., 29 oct. 1973, n° 72-12531 ; Cass. 3e civ., 26 juin 1974, n° 73-70289), le droit de jouissance exclusive sur une partie commune n’étant pas assimilable à un droit de propriété (Cass. 3e civ., 27 mars 2008, n° 07-11801).
En conséquence, l’installation de caméras de vidéosurveillance dans les parties communes d’un immeuble en copropriété doit en principe faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale des copropriétaires. De tels travaux, avec mise en place d’une installation fixe affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, doivent être spécialement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, en application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
S’agissant de l’installation des caméras et indépendamment de leur orientation, certains juges du fond ont ainsi pu qualifier « d’emprise sur les parties communes » la présence d’une caméra fixée à la façade de l’immeuble et dirigée sur une terrasse à jouissance privative (TGI Créteil, 4 oct. 2014, n° 14/01038). De manière générale, la pose d’installations sur un balcon à jouissance privative entraînant le percement du mur de façade nécessite une autorisation de l’assemblée générale (CA Montpellier, 22 janv. 2013, n° 11/05335).
Certes, à titre exceptionnel, une telle autorisation n’est pas requise pour des menus travaux ne modifiant pas la substance et la destination de la partie commune à jouissance privative concernée (Cass. 3e civ., 6 déc. 1965 : Bull. civ. III, n° 674), affectant des éléments mineurs de celle-ci (Cass. 3e civ., 12 juill. 1995, n° 91-14507), ou d’aspect discret par leurs formes et dimensions et fixés par un ancrage léger et superficiel (Cass. 3e civ., 19 nov. 1997, n° 95-20079). Mais, en tout état de cause, constitue un trouble manifestement illicite l’installation par un copropriétaire, en dehors de tout consentement donné par les autres copropriétaires, d’un dispositif de vidéosurveillance orienté sur un chemin, partie commune, susceptible d’être emprunté par l’ensemble des copropriétaires et portant, dès lors, atteinte au droit au respect de leur vie privée garanti par l’article 9 du Code civil et au libre exercice par les copropriétaires de leurs droits sur les parties communes (Cass. 3e civ., 11 mai 2011, n° 10-16967, confirmant CA Bastia, 24 févr. 2010, n° 09/00124).
Rép. min. n° 16482 : JO Sénat, 1er oct. 2020, p. 4460, Détraigne Y.