Les notaires de Paris-Ile-de-France ont présenté l'évolution (volume et prix) du marché immobilier francilien pour le 1er trimestre 2008 :
« Le ralentissement d’activité, constaté l’an dernier en Ile-de-France, s’est confirmé au 1er trimestre 2008 : le marché immobilier a enregistré une baisse de 7,9 % des ventes, tous biens confondus, par rapport au 1er trimestre 2007.
Dans le même temps, les prix, qui avaient connu en 2007, trimestre après trimestre, un ralentissement de leur progression, sont entrés dans une période de pause, voire de légère baisse, à l’exception de quelques poches de résistance observées dans certains arrondissements de la capitale.
Après un cycle de forte activité d’une dizaine d’années, le marché immobilier francilien, à l’instar du marché national, marque désormais le pas, en attendant que l’offre de produits proposés à la vente s’adapte aux capacités financières de la demande et que la politique de restriction du crédit, aujourd'hui pratiquée par les banques, soit assouplie.
Baisse du nombre des ventes de logements. - Le volume des ventes de logements, neufs et anciens, appartements, maisons et chambres de service, est passé, du 1er trimestre 2007 au 1er trimestre 2008, de 44 228 à 40 315 transactions en Ile-de-France, soit une baisse de 8,8 %.
Le secteur du logement ancien, qui représente près de 90 % des ventes de logements en Ile-de-France, est à l’origine de cette baisse d'activité qui affecte le marché des appartements (- 13,6 % à Paris, - 9,8 % en Petite Couronne et - 6,3 % en Grande Couronne) comme celui des maisons individuelles (- 10,2 % en Petite Couronne et - 10,8 % en Grande Couronne).
Contrastée est en revanche l'évolution du logement neuf : alors que les ventes de maisons individuelles chutent de 38,3 % en Petite Couronne et de 14,4 % en Grande Couronne, celles des appartements enregistrent au contraire une croissance de 15 % en Ile-de-France, dont bénéficie Paris (+ 18,6 %), la Petite Couronne (+ 7,2 %) et la Grande Couronne (+ 24,4 %).
Ce coup de froid sur les ventes de logements doit cependant être relativisé au regard de l'évolution du marché francilien de ces dix dernières années. Ainsi, avec 29 154 ventes enregistrées au 1er trimestre 2008, le marché des appartements, anciens et neufs, retrouve-t-il son niveau d'activité du 1er trimestre de 2003 (29 406 ventes), de 2001 (28 560 ventes) et de 1999 (29 386 ventes).
Le secteur de la maison individuelle affiche, en revanche, en ce début d'année (9 861 ventes) un bas niveau d'activité, qu'il n'avait pas connu depuis dix ans (8 514 ventes au 1er trimestre 1998).
Stabilisation, voire baisse du prix des logements. - Le coup de froid sur les ventes s’est accompagné d’un coup de frein sur les prix.
En effet, s'ils ont poursuivi, au 1er trimestre 2008, leur progression dans le Val-de-Marne (+ 0,3 % contre - 0,3 % à la même période de 2007), dans les Yvelines (+ 1,5 % contre + 1,2 %) et dans l’Essonne (+ 0,6 % contre + 0,2 %), les prix des appartements anciens ont, selon les indices Notaires-INSEE, ralenti leur course à Paris (+ 1,1 % contre + 2 % un an plus tôt), en Seine-et-Marne (+ 0,6 % contre + 0,8 %) et ont baissé dans les Hauts-de-Seine (- 0,7 % contre + 2,1 %), en Seine-Saint-Denis (- 0,1 % contre + 2,3 %) et dans le Val-d’Oise (- 1,0 % contre + 2,3 %).
Sur les douze derniers mois, le ralentissement de la hausse des prix est généralisé en Ile-de-France, exception faite de Paris. Il en est ainsi dans les Hauts-de-Seine (+ 4,8 % entre avril 2007 et mars 2008, à 4 600 €/m2, contre + 8,2 % pour la même période), en Seine-Saint-Denis (+ 4,8 % à 2 940 €/m2 contre + 9,3 %), dans le Val-de-Marne (+ 6 % à 3 800 €/m2 contre + 6,4 %), en Seine-et-Marne (+ 3,9 % à 2 720 €/m2contre + 7,3 %), dans les Yvelines (+ 4,6 % à 3 650 €/m2contre + 8,7 %), dans l’Essonne (+ 3,7 % à 2 740 €/m2contre + 5,8 %) et dans le Val-d’Oise (+ 3,5 % à 2 770 €/m2contre + 8,7 %).
Dans la capitale, les prix ont progressé de 9,4 %, à 6 430 €/m2, contre 8,8 % un an plus tôt, évoluant de + 6,1 % dans le 12e arrondissement à + 13 % dans le 9e. Plus de la moitié des arrondissements de Paris continue de connaître des hausses supérieures à 10 % l'an, dont le 6e arrondissement qui flirte avec les 10 000 €/m2.
Quant aux maisons individuelles, la hausse annuelle des prix a été divisée par plus de deux en Petite Couronne (+ 3,8 % à 348 400 € contre + 8,0 % en 2007) et par plus de trois en Grande Couronne (+ 2,5 % à 289 100 € contre + 9,2 %).
Les données provisoires, dont la Chambre dispose pour le mois d’avril, montrent une stabilité globale des prix (légère hausse de 0,6 % sur Paris, baisse de 0,4 % sur la Grande Couronne et stabilité sur la Petite Couronne) à une période où, traditionnellement, on observe une accélération saisonnière des prix. On assiste donc bien en apparence à une rupture d’évolution par rapport aux années antérieures, mais les indices disponibles correspondant aux ventes du mois d’avril ne permettent toujours pas aujourd’hui de parler d’une baisse franche des prix.
Quelles perspectives pour le logement en Ile-de-France ? - L’immobilier francilien, dont les besoins en logements non satisfaits sont considérables, est confronté à deux difficultés majeures : des prix trop élevés, des crédits trop rares et trop chers. Difficultés amplifiées par la morosité ambiante.
Le marché souffre, en effet, d'une pénurie de logements adaptés aux capacités financières de la demande, qui, loin d'être atone, se montre toujours prompte à s'exprimer dès lors qu'il lui est proposé des produits à des prix accessibles.
En témoigne la forte croissance des ventes des appartements neufs en Ile-de-France (+ 15 %). Cette croissance, qui est à relativiser, au regard de la faiblesse du nombre de transactions enregistrées sur la période (4 029 ventes au 1er trimestre), ne devrait pas être durable, puisque les professionnels sont unanimes à annoncer une baisse de leurs mises en chantier.
À des prix des logements devenus très élevés, même s’ils décélèrent, voire évoluent à la baisse, vient désormais s'ajouter une hausse des taux d'intérêt, lesquels sont passés au-dessus de la barre des 5 %. Et toute nouvelle augmentation du loyer de l’argent, annoncée par certains pour combattre les tensions inflationnistes en Europe, ne manquerait pas de peser sur la solvabilité des ménages, à commencer par celle des classes moyennes, qui constituent les gros bataillons des accédants à la propriété.
Nul n’ignore que le dynamisme du marché est étroitement dépendant de la distribution du crédit aux particuliers par les banques. Or celles-ci ont tendance à s’engager plus prudemment sur ce marché, notamment pour ce qui concerne les crédits relais, lesquels sont pourtant indispensables à la fluidité du marché. En effet, l’achat d’un logement, qui est le plus souvent lié à la revente d’un bien existant, requiert l’intervention d’un établissement bancaire avant la réalisation effective de la vente.
Par-delà ces facteurs économiques et financiers qui affectent objectivement la demande, le scepticisme sur les perspectives d’activité à court terme, entretenu par le débat sur la perte du pouvoir d'achat des Français, contribue à perturber le marché.
Aussi, fort de ces considérations, est-il permis de penser que l’activité immobilière dépendra, dans les mois à venir, des prix, dont il est souhaitable qu’ils soient établis à un niveau compatible avec les ressources des acquéreurs, des taux d'intérêt, dont il importe qu’ils restent fixés à de faibles niveaux, et de la politique du crédit, dont il serait dommageable qu'elle continue à se rigidifier... ».