Une personne conclut un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan et, quelques semaines plus tard, se voit consentir par ses parents une donation de la propriété de la parcelle mentionnée au contrat de construction. Le permis de construire est accordé deux mois plus tard et la propriétaire met fin aux relations contractuelles avec le constructeur qui l’assigne en règlement d’une somme à titre d’indemnité de résiliation. Reconventionnellement, la propriétaire sollicite la nullité du contrat, subsidiairement sa résiliation aux torts du constructeur et le paiement de dommages-intérêts.
Il résulte des articles L. 231-2, L. 231-4 et R. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation, d’une part, que le jour de la conclusion du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, le maître de l’ouvrage doit bénéficier, sur le terrain concerné, d’un titre de propriété, de droits réels permettant de construire, d’autre part, que le contrat peut être conclu sous la condition suspensive de l’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente.
La cour d’appel de Rennes, pour écarter le moyen tiré de la nullité du contrat, retient que l’article L. 231-4, I, du Code de la construction et de l’habitation admet qu’à défaut de titre de propriété, le contrat peut être conclu sous la condition suspensive d’acquisition de la propriété de la parcelle concernée et, qu’en l’espèce, s’agissant de la désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et de la mention du titre de propriété du maître d’ouvrage ou de ses droits réels lui permettant de construire, le contrat mentionne l’adresse du terrain, ses coordonnées cadastrales et précise, à la rubrique « titre de propriété », qu’une donation est en cours et que cette donation a effectivement été consentie par acte authentique dans le délai de quatre mois contractuellement prévu pour la levée des conditions suspensives.
La 3e chambre civile de la Cour de cassation casse l’arrêt en rappelant qu’au jour de la conclusion du contrat, la cocontractante ne disposait ni d’un titre de propriété ni de droits réels ni d’une promesse de vente.
Cass. 3e civ., 14 mai 2020, n° 18-21281, PB