L’attention du ministre de la Justice a été attirée sur l’opportunité d’assouplir le régime des baux ruraux de manière à permettre la sous-location temporaire des boxes d’écuries.
Le ministre répond que défini par les articles L. 411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, le statut du fermage et du métayage ne permet pas au preneur de disposer de son droit par la cession de bail ou la sous-location. Celle-ci correspond à l’acte par lequel le preneur à bail rural met à la disposition d’un tiers tout ou partie du fonds loué, moyennant une contrepartie (Cass. 3e civ., 10 mars 2004, n° 02-19092, D ; Cass. 3e civ, 17 févr. 2015, n° 13-27492, D : Defrénois flash 16 mars 2015, n° 127w6, p. 16).
Elle est par principe prohibée par le cinquième alinéa de l’article L. 411-35 du Code rural, dont les dispositions sont d’ordre public. Le contrat par lequel le preneur consent une sous-location est ainsi frappé de nullité absolue. En vertu de l’article L. 411-31 du même code, le preneur encourt aussi la résiliation du bail principal, même si l’opération n’est pas de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds (Cass, 3e civ, 19 janv. 2010, n° 09-65160, D), ainsi qu’une condamnation à payer des dommages-intérêts au propriétaire, au titre de l’inexécution du bail.
Des exceptions à cette interdiction ont déjà été ménagées en faveur du développement économique des exploitations :
- en premier lieu, la loi n° 88-1202 du 30 décembre 1988 relative à l’adaptation de l’exploitation agricole à son environnement économique et social a introduit dans l’article L. 411-35 du Code rural la possibilité, pour le bailleur, d’autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs, afin de permettre à certaines exploitations de bénéficier de revenus touristiques susceptibles d’augmenter leur rentabilité. Toutefois, chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs et le bénéficiaire de la sous-location n’a aucun droit à son renouvellement, ni au maintien dans les lieux à son expiration ;
- en second lieu, depuis la loi de modernisation agricole n° 95-95 du 1er février 1995, l’article L. 411-35 autorise aussi le preneur à sous-louer des bâtiments d’habitation, avec l’accord écrit du bailleur.
Si l’élargissement des cas autorisés de sous-location devait être envisagé, cette question nécessiterait une réflexion préalable approfondie, dans le respect des équilibres en présence auxquels le gouvernement est attentif.
Rép. min. n° 31336 : JOAN, 3 nov. 2020, p. 7830, Y. Braun-Pivet