>> Accueil > Actualités juridiques > Responsabilité du notaire en matière de fiscalité de l’opération immobilière


Actualités juridiques

Responsabilité du notaire en matière de fiscalité de l’opération immobilière


2204  PROFESSION 11|01|2018


Une SCI acquiert un terrain à bâtir afin de réaliser une opération immobilière qu’elle déclare soumettre à la TVA, d’abord, en qualité de redevable légal de cette taxe, puis, par une déclaration rectificative du 31 janvier 2008, consécutive à sa transformation en société à responsabilité limitée, en qualité de redevable habituel. Après avoir loti ce terrain, cette société cède les cinq premiers lots en vertu d’actes authentiques qui mentionnent, au titre des déclarations fiscales, que ces mutations entrent dans le champ d’application des droits d’enregistrement conformément à l’article 257, 7°, 1, a, alinéa 3, du Code général des impôts, comme étant effectuées au profit d’une personne physique, en vue de la construction d’un immeuble destiné à l’usage d’habitation. L’administration fiscale, estimant que le vendeur exerce une activité habituelle de lotisseur et relève, par sa structure juridique, de l’impôt sur les sociétés, lui notifie une proposition de rectification au titre de la TVA sur la marge, qui conduit au recouvrement d’une somme de 47 479 €. Reprochant au notaire, notamment, d’avoir manqué à son devoir d’information et de conseil sur le régime fiscal applicable à ces opérations, le vendeur l’assigne en responsabilité et indemnisation du préjudice ayant résulté pour lui de l’impossibilité de répercuter financièrement cette taxe sur les prix de vente des terrains.

La cour d’appel de Nîmes exclut toute défaillance du notaire à son obligation d’information sur la fiscalité des ventes, retient que les déclarations fiscales, aux termes desquelles ces mutations entrent dans le champ d’application des droits d’enregistrement, correspondent strictement à celles qu’il devait mentionner, en considération de la législation applicable à leur date et que le vendeur ne peut tirer argument de la différence de régime fiscal déclaré dans une promesse de vente ultérieure, régie par la loi du 9 mars 2010 qui, modifiant les dispositions de l’article 257 du Code général des impôts, a assujetti à la TVA des opérations qui n’y étaient pas antérieurement soumises, telles que celles portant sur l’acquisition de terrains par des personnes physiques en vue de la construction d’immeubles par elles affectés à un usage d’habitation.

L’arrêt est cassé par la première chambre civile de la Cour de cassation qui énonce que l’exclusion prévue par l’article 257, 7°, 1, a, alinéa 3, du Code général des impôts n’avait pas pour effet d’exonérer de TVA les ventes de terrains à bâtir consenties par un lotisseur à un particulier en vue d’y construire un immeuble à usage d’habitation, mais seulement, en application des dispositions subsidiaires du 6° de ce texte, de les soumettre au régime de taxation sur la marge, dans les conditions prévues par l’article 268 du même code.

Par ailleurs, le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.

La cour d’appel qui énonce encore que le notaire n’est pas comptable des manquements déclaratifs du vendeur qui, en sa qualité d’assujetti à la TVA, se devait de remplir ses déclarations CA3, alors que ces manquements déclaratifs étaient consécutifs à une information incomplète délivrée par le notaire sur la fiscalité des mutations en cause viole l’article 1382, devenu 1240 du Code civil.

[Cliquez pour lire l’arrêt]

Source : Cass. 1re civ., 20 déc. 2017, n° 16-13073, PB, v. commentaire à venir au Defrénois flash