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Liquidation de droits d’enregistrement d’une cession entre SCI : incidence de la nature viagère


2669  FISCAL 12|10|2018


Une SCI acquiert auprès une autre SCI, dirigée par l’épouse du gérant de la première, l’usufruit d’un ensemble immobilier, lequel doit s’éteindre au décès du survivant des deux époux. Le conservateur des hypothèques refuse l’enregistrement de l’acte de cession, au motif que les droits de mutation doivent être évalués en considération du prix de cession et non sur la base d’un pourcentage de la valeur de l’immeuble cédé en pleine propriété conformément à l’article 669 I du Code général des impôts. La SCI acquéreuse, après s’être acquittée du supplément de droits exigés, en demande le remboursement puis, après rejet de sa réclamation, saisit le TGI aux mêmes fins.

Le directeur général des finances publiques ne peut reprocher à l’arrêt d’accueillir cette demande, dès lors qu’ayant relevé que l’article 669 du Code général des impôts, que ce soit en son premier ou son second paragraphe, ne distingue pas entre personnes physiques et morales pour l’évaluation de l’usufruit, la cour d’appel retient que l’application du paragraphe I n’est pas réservée aux cessions de droits démembrés entre personnes physiques. Elle en déduit exactement que la liquidation des droits d’enregistrement afférents à la cession intervenue entre les deux SCI est soumise aux dispositions de l’article 669 I du Code général des impôts, dès lors que l’usufruit, qui n’est cédé que pour la durée de la survivance des époux est de nature viagère, peu important que cet usufruit entre personnes morales ne puisse excéder trente ans aux termes de l’article 619 du Code civil.

 

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Source : Cass. com., 26 sept. 2018, n° 16-26503