Aux termes de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents.
Un acte de vente en l’état futur d’achèvement d’un appartement comportait une clause par laquelle le vendeur limitait sa garantie des vices apparents aux désordres dénoncés dans le mois de la prise de possession. Les acquéreurs, ayant constaté des désordres, demandèrent réparation de leur préjudice et sollicitèrent la condamnation du vendeur à faire exécuter des travaux, conformément à l’article 1642-1 du Code civil.
Le vendeur s’opposa à cette demande, en se fondant sur la clause précitée, estimant qu’aucune considération légale n’interdit aux parties à un contrat de vente en l’état futur d’achèvement de stipuler dans ce contrat que le vendeur sera déchargé des vices apparents après expiration du délai d’un mois suivant la réception ou la prise de possession.
Cette lecture de l’article 1642-1 précité n’est ni celle de la cour d’appel, ni celle de la troisième chambre civile : les dispositions de ce texte ne permettant à l’acquéreur de décharger le vendeur de la garantie des vices apparents qu’après l’expiration du délai d’un mois, les juges du fond ont pu en déduire que la clause de décharge figurant à l’acte de vente, ayant été souscrite à une époque où l’acquéreur ne pouvait appréhender la situation puisque l’immeuble était en construction, constituait une renonciation anticipée à se prévaloir de la garantie des vices apparents, qu’elle contrevenait aux dispositions claires et d’ordre public de cet article et devait en conséquence être réputée non écrite.
L’importance pratique de cette décision pour la rédaction des clauses des actes de vente en l’état futur d’achèvement ne manquera pas d’attirer l’attention des praticiens.