1)°Préjudice subi par le propriétaire d'un terrain constructible lors de son acquisition, devenu ensuite inconstructible en raison des résultats d'une étude de sol
M. Nicolas About, sénateur, demande au ministre de l'équipement, des transports, de l'aménagement du territoire, du tourisme et de la mer comment on peut accorder un permis de construire en bonne et due forme, sans aucune remarque des services de l'Etat, et déclarer ce même terrain inconstructible quelques années plus tard. S'il y a eu erreur manifeste de l'Administration et des autorités locales, comment indemniser ces propriétaires qui ont sacrifié une grande partie de leurs possibilités financières pour un investissement qui aujourd'hui ne leur permet pas de construire leur maison principale ?
Un terrain reconnu comme constructible par un certificat d'urbanisme ou par les documents d'urbanisme peut être déclaré ultérieurement inconstructible s'il s'avère, notamment à la suite de la constatation de phénomènes naturels nouveaux ou d'études particulières, que ce terrain est exposé à des risques jusqu'alors inconnus ou insuffisamment connus. Le préjudice subi peut être indemnisé s'il est démontré que l'autorité administrative avait une connaissance suffisamment précise, à la date à laquelle elle s'est prononcée favorablement sur la constructibilité, d'un risque sérieux de nature à interdire la réalisation d'une construction. Si, en revanche, la connaissance du risque est intervenue ultérieurement, aucune indemnité ne peut être accordée. L'obligation d'information préalable des acquéreurs des biens immobiliers sur les risques naturels majeurs, dans les conditions prévues par le décret n° 2005-134 du 15 février 2005, devrait permettre une meilleure connaissance du risque et apporter des garanties nouvelles aux acquéreurs de biens immobiliers en cas d'information insuffisante ou en l'absence d'information puisque la résolution du contrat ou une diminution du prix pourra être alors demandée.
2)° Calcul de la surface constructible
Il arrive que les documents d'urbanisme coupent une parcelle en deux et fixent des coefficients d'occupation des sols différents dans chacune des deux parties d'une même parcelle. Dans ce cas, M. Jean-Louis Masson, sénateur, souhaiterait savoir comment doit se calculer la surface constructible selon que la construction se fait totalement dans l'une des deux parties de la parcelle ou à cheval sur la limite entre les deux parties de la parcelle.
En réponse, le ministre de l'intérieur, de la sécurité intérieure et des libertés locales rappelle qu’une propriété peut être classée dans deux zones différentes d'un plan local d'urbanisme (P.L.U.). Les constructions ou parties de construction situées dans chaque zone sont soumises aux règles propres à la zone où elles sont implantées (C.E., 13 mars 1987, Alepée-Fabre). Si une construction est entièrement située sur la partie du terrain comprise dans une zone, le coefficient d'occupation des sols (C.O.S.) est calculé en fonction de la seule superficie de la propriété située dans la zone. Si la construction est à cheval sur les deux zones, chaque partie de la construction peut atteindre le C.O.S. de chaque zone.