L’arrêt rendu le 5 novembre dernier
par la première chambre civile de la Cour de cassation met en
lumière, au titre des règles déontologiques, les limites entre
notaires du mandat apparent de leurs clients respectifs. Il vient
également – et surtout – rappeler aux praticiens les dangers qui
accompagnent l’expiration de la date limite de réalisation de tout
avant-contrat.
Par acte sous seing privé du
4 juillet 2003, les époux X. souscrivent auprès de la
société B., aux droits de laquelle se présente la
société C., un contrat de réservation de
deux appartements en l'état futur d'achèvement, sous la
condition suspensive de l'obtention d'un prêt qui doit se réaliser
avant le 15 septembre suivant ; il est convenu que la vente
serait authentifiée par Me Y., notaire du réservant, avec le
concours de Me Z., notaire des réservataires, à une date non
encore fixée.
A défaut d’obtention du prêt, le contrat
de réservation devient caduc le 15 septembre 2003. Cependant,
à la demande de Me Z., Me Y. établit un projet d'acte
authentique de vente, notifié le 3 juin 2004 aux
époux X., lesquels sont conviés à se présenter à l'étude le
15 novembre suivant pour signature. A la suite d'échanges
entre les deux notaires, le projet est modifié, faisant apparaître
la société F. comme acquéreur et les époux X. en qualité
de cautions.
La société C. s'étant opposée à la
régularisation de la vente, faisant valoir que le contrat de
réservation est caduc, qu'aucune faculté de substitution n'était
prévue et que le projet a été modifié sans instructions de sa part,
la société F. engage une action en exécution de la
vente.
Pour faire droit à la demande du
réservataire, l'arrêt de la cour d’appel retient que l'existence
d'un mandat apparent est caractérisée dès lors que les
époux X. et leur notaire ont légitimement pu croire que la
société C. était représentée par l'officier public qu'elle
avait chargé d'instrumenter la vente.
Cet arrêt est cassé pour violation de
l’article 1998 du Code civil. La Haute juridiction considère
en effet que « le mandat apparent ne peut être admis pour
l'établissement d'un acte par un notaire instrumentaire avec le
concours d'un confrère, les deux officiers publics étant tenus de
procéder à la vérification de leurs pouvoirs
respectifs ».
|
